近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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